Bolha Imobiliaria

Quais são as evidências de que temos uma bolha imobiliária?

Há algum tempo, tenho falado sobre bolha imobiliária no Brasil. Meus primeiros textos sobre o assunto datam de 2009 e já alertavam sobre o descolamento dos preços praticados e a renda gerado pelos imóveis.

E, pouco a pouco, a cada ano, a imprensa vem divulgando o assunto. Primeiro, negaram qualquer problema no mercado imobiliáriobrasileiro. “Imóveis estão caros porque o poder aquisitivo do brasileiro aumentou muito”, era o discurso. Depois, passaram 2 anos – entre 2012 e 2013 – afirmando que os preços não cairiam jamais, mas apenas se estabilizariam (o que ocorreu a partir do fim 2011) porque o mercado estava alcançando o equilíbrio. Agora mudaram de novo o discurso: a moda é dizer que a bolha imobiliária está contida apenas em alguns redutos, como Rio e São Paulo. São poucas as vozes que falam o quanto os preços já caíram em alguns lugares do país, inclusive em alguns localizados longe do epicentro.

Mas de onde vem a tese de que há uma bolha imobiliária no país? Que evidências temos que sustentam essa hipótese que parece estar se confirmando?  No post de hoje, volto a discutir o tema, pontuando os motivos para acreditar na hipótese.

1 – Descolamento entre preço de imóveis e renda do comprador

O primeiro fundamento diz respeito ao descolamento entre o preço dos imóveis e a renda de quem os compra. Se o preço dos imóveis subir mais do que a renda dos possíveis consumidores, a demanda por eles acaba diminuindo porque não há dinheiro disponível para adquiri-los.

Isso está acontecendo no Brasil? Sim. Em Curitiba, por exemplo, o preço subiu 110% em 6 anos, ao passo que o salário médio avançou apenas 66,4%. E a mesma lógica ocorreu no restante do país.

É fácil entender porque o descolamento entre preço dos imóveis e a renda da população pode gerar uma bolha. Como a maior parte dos imóveis é comprada via financiamento, o aumento dos preços acaba levanto a um aumento das prestações dos novos imóveis. Ou seja, quanto maiores os preços, maiores as prestações – e menor a capacidade de financiamento dos brasileiros. 

2 – Incompatibilidade entre aluguel e preço gera distorção para investidores do setor imobiliário

O segundo fundamento para reconhecer a existência de uma bolha imobiliária no país é a incompatibilidade entre o aluguel e o preço dos imóveis, o que gera um custo de oportunidade muito alto para os proprietários.

Se você tem R$ 100 mil disponíveis em uma casa e a aluga por R$ 1.000,00, tem uma renda mensal equivalente a 1%. Mas, se o preço da casa sobe para R$ 200.000,00, aluguel não consegue acompanhá-lo porque a renda do inquilino dificilmente subiria na mesma proporção. Mesmo que o aluguel suba 30% (para R$ 1.300), a nova rentabilidade do proprietário seria de apenas 0,65%.

Como os preços dispararam nos últimos anos, muitas cidades do país apresentam um retorno pífio para os proprietários de imóveis, chegando a meros 2% ou 3% ao ano (bruto, sem descontar imposto de renda e despesas periódicas com reforma do imóvel). Aqui mesmo, no blog, já publiquei alguns estudos mostrando a situação de Brasília e do Rio de Janeiro.

Essa rentabilidade pífia do aluguel gera um custo de oportunidade muito alto, porque é melhor para o proprietário aplicar o dinheiro em outro investimento, mais rentável.

Até aqui, muitos diziam que esse custo de oportunidade não existia porque a rentabilidade ruim do aluguel era compensada pelo aumento de preço do imóvel. Esse argumento foi relativamente válido até 2011, quando os preços dos imóveis começaram a se estabilizar.

3 – “Solavanco” de juros estimula formação e posterior esfriamento de bolha imobiliária

O terceiro fundamento para reconhecer a bolha imobiliária brasileira é diz respeito ao solavanco que os juros deram no Brasil nos últimos anos.

Em primeiro lugar, o Banco Central diminuiu bruscamente a Selic e, com a queda, vieram abaixo os juros do financiamento imobiliário. Com isso, a demanda por imóveis aumentou, uma vez que os potenciais compradores tinham em suas mãos a possibilidade de pagar uma prestação menor pelo imóvel que desejavam. O incremento de demanda levou a uma resposta clássica: o aumento no preço das unidades habitacionais. Como a queda dos juros foi brusca, o preço disparou – e, com ele, o valor das prestações para os novos adquirentes. O estímulo da demanda funcionou por um tempo, até que os preços altos tornaram caras as prestações mesmo com juros mais baixos.

A partir do ano passado, a Selic começou a subir novamente e, com ela, os juros do financiamento imobiliário. Em julho 2011, a meta da Selic estava em torno de 12,50% ao ano e chegou a meros 7,25% (no início de 2013). De lá para cá, voltou a 10,50% – uma subida de incríveis 44,82%. O gráfico a seguir mostra a instabilidade do “solavanco”:

Se a queda da Selic foi um estímulo ao crescimento dos preços no mercado imobiliário, o aumento é um estímulo inverso, já que as parcelas do financiamento passam a consumir uma fatia maior da renda disponível das famílias.

O governo tentou resolver o problema aumentando o limite de financiamento por meio do FGTS. Há poucos anos, o limite máximo de financiamento utilizando o saldo do FGTS era de R$ 300.000,00. Já no ritmo da valorização, ele subiu para R$ 500.000,00 e, em 2012, para R$ 750.000,00. Isso deu novo gás para os imóveis, já que mais gente poderia pagar parte deles com os fundos do FGTS. Na verdade, mais combustível para aumentar a intensidade da fogueira.

3 – Oferta é excessiva para demanda existente

Outro fator que indica estarmos em fase avançada da bolha imobiliária brasileira é a oferta excessiva de unidades à venda, que provoca o desaquecimento do setor.

Apesar de tanto falarem do déficit habitacional brasileiro, há no Brasil mais imóveis vazios do que pessoas procurando imóveis. Ou seja, temos mais casas e apartamentos do que precisamos para acomodar todo mundo. Só no ABCD paulista, por exemplo, são mais de 61.000 imóveis vazios. Na capital paulista, são 290 mil imóveis sem morador.

4 – Balanço das principais incorporadoras mostra dificuldades no setor de imóveis

No início da década passada, o Brasil viu uma série de emissões de ações de companhias do setor imobiliário. Com isso, as incorporadoras puderam se capitalizar e investir no setor, que viu grande crescimento na época.

Mas, com o passar dos anos, o que se viu foi um grande aumento do endividamento das empresas, como você pode observar no gráfico abaixo (extraído de informações do bastter.com):

De outro lado, o lucro das principais incorporadoras minguou:

Perceba que, das empresas selecionadas, apenas a Cyrella está, hoje, com desempenho superior relativamente constante. E as únicas que apresentaram lucro em todo o período foram a própria Cyrella e a MRV.

E a receita líquida de vendas (o dinheiro que entra na empresa) também apresenta grandes sinais de enfraquecimento:

Como é possível observar, a maior parte das empresas teve seu melhor ano, em termos de receita, no balanço de 2011. De lá para cá, a receita da maior parte delas vem caindo, confirmando os sinais de enfraquecimento do mercado imobiliário. De 2011 pra cá, são notórias as notícias de estabilização das vendas e, agora, ainda que timidamente, já há notícia de queda no preço dos imóveis. Menos no FipeZap, que aponta um ano de 2013 espetacular no preço dos imóveis brasileiros.

Recomendo, ainda, alguns vídeos sobre o tema:

E você, acredita que há uma bolha imobiliária no Brasil?